Zaspokojenie z nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie

Monitor Prawa Bankowego 2024/01 Styczeń

Wyrok Sądu Najwyższego z 20 września 2022 r. (II CSKP 930/22)

Nie może budzić wątpliwości mechanizm rozliczenia pożyczki w oparciu o ustaloną wartość rynkową przewłaszczonej nieruchomości dla potrzeb rozliczenia istniejącego zabezpieczenia z zadłużeniem wynikającym z pożyczki.

Sąd Okręgowy wyrokiem z 21.06.2018 r. (I C 1013/15) w punkcie I zmienił oznaczenie powoda zawarte w nakazie zapłaty z 15.04.2014 r. wydanym w postępowaniu nakazowym na „Syndyk Masy Upadłości Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej […] w upadłości z siedzibą w W.”; w punkcie II utrzymał w mocy nakaz zapłaty opisany w punkcie pierwszym wyroku w części dotyczącej kwoty 978 022,55 zł oraz w części dotyczącej odsetek ustawowych od tej kwoty od 2.09.2014 r. do 31.12.2015 r., a od 1.01.2016 r. odsetek ustawowych za opóźnienie do dnia zapłaty, a w pozostałej części oddalił powództwo (…).

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na ustaleniach, że 16.04.2013 r. między Spółdzielczą Kasą Oszczędnościowo-Kredytową w W. (dalej: „SKOK”) a pozwanym A.K. została zawarta „Umowa pożyczki zabezpieczona hipoteką nr […]”. Na jej podstawie SKOK udzielił pozwanemu pożyczki w kwocie 1 600 000 zł oprocentowanej według zmiennej stopy procentowej ustalanej przez zarząd SKOK i w dniu zawarcia umowy wynoszącej 14% w skali roku. Pożyczka miała być spłacona do 16.04.2033 r. (…) Jako zabezpieczenia wierzytelności ustalono: weksel in blanco, przeniesienie własności nieruchomości objętych księgami wieczystymi […] i […] oraz obciążenie hipoteką dwóch innych nieruchomości.

W dniu 16.04.2013 r. została zawarta umowa w formie aktu notarialnego, na mocy której, między innymi, pozwany wraz z żoną D.K. przeniósł na powoda własność nieruchomości o numerach ksiąg wieczystych […] i […]. Pozwany dokonał tej czynności w celu „częściowego zabezpieczenia zwrotu (...) pożyczki w kwocie 1 600 000 zł powiększonej o odsetki i ewentualne dodatkowe koszty, na warunkach określonych w w/w umowie pożyczki nr […] z dnia 16.04.2013 r.”. W § 5 umowy określono, że wartość tych nieruchomości wynosi 1 000 000 zł. W § 6 umowy SKOK zobowiązywał się przenieść zwrotnie na pozwanego i jego żonę własność nieruchomości w przypadku zwrotu w terminie całej pożyczki z odsetkami i ewentualnymi dodatkowymi kosztami. W przeciwnym przypadku obowiązek ten wygasał, również w razie wypowiedzenia umowy pożyczki. W § 7 umowy określono, że w sytuacji, gdy pożyczka nie będzie spłacana regularnie i stanie się wymagalna, SKOK w ciągu 6 miesięcy od dnia upływu terminu jej wymagalności dokona rozliczenia pożyczki, między innymi, z przewłaszczonymi nieruchomościami za cenę aktualnego zadłużenia wynikającego z udzielonej pożyczki. W paragrafie tym zawarto także zapis, że pozwany i jego żona nie będą występować z żadnymi roszczeniami wobec SKOK w przypadku, gdy cena sprzedaży nieruchomości uzyskana przez SKOK będzie wyższa od ceny, po której została rozliczona pożyczka.

Pismem z 27.01.2014 r. SKOK wypowiedział pozwanemu umowę ze względu na zaległości w zapłacie. Termin wypowiedzenia wynosił 30 dni. W dniu 24.03.2014 r. powód wypełnił weksel na kwotę 1 735 022,43 zł. Na dzień 1.09.2014 r. zadłużenie pozwanego wobec powoda wynosiło: 1 596 073,87 zł – z tytułu kapitału, 136 783,89 zł – z tytułu niezapłaconych odsetek do 31.03.2014 r., 95 164,79 zł – z tytułu odsetek ustawowych za okres od 1.04.2014 r. do 1.09.2014 r. W dniu 1.09.2014 r. wartość rynkowa nieruchomości o numerach ksiąg wieczystych […] i […] wynosiła 850 000 zł.

Sąd pierwszej instancji zważył, że w zarzutach od nakazu zapłaty pozwany podniósł, że powód nie miał prawa do wypełnienia weksla i dochodzenia w ten sposób całości roszczenia. (...)