Ustanowienie hipoteki przez osobę nieuprawnioną
Monitor Prawa Bankowego 2022/02 Luty
Wyrok Sądu Najwyższego z 15 kwietnia 2021 r. (V CSKP 59/21)
Nie można w sposób generalny podzielić zapatrywania, że sam fakt dopuszczenia się czynu zagrożonego sankcją karną jest przyczyną obligatoryjnego ustalenia nieważności czynności prawnej.
Prokurator Okręgowy w pozwie skierowanym przeciwko: B. sp. z o.o., Bankowi S.A. oraz H.R. i J.R. wniósł o ustalenie:
1. w stosunku do B. sp. z o.o. oraz H. i J.R., że nieważna jest dokonana między nimi umowa sprzedaży bliżej określonej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym,
2. w stosunku do H. i J.R. oraz Banku, że nieważna jest dokonana przez nich czynność prawna w postaci ustanowienia na rzecz Banku hipoteki zwykłej w kwocie 489 740 zł oraz hipoteki kaucyjnej do sumy najwyższej 244 870,00 zł na ww. nieruchomości nabytej przez małżeństwo R. od B. sp. z o.o.
Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo w całości, wskazując przesłankowo, że nieważnością dotknięta była także umowa kredytu zawarta przez małżonków R. z Bankiem jako czynność prawna dokonana w celu przestępczym, czyli w celu wyłudzenia kredytu bankowego. Na skutek apelacji Banku Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo o ustalenie nieważności czynności prawnej dokonanej przez H.R. i J.R. w postaci ustanowienia ww. hipoteki zwykłej oraz hipoteki kaucyjnej na opisanej wyżej zabudowanej nieruchomości gruntowej.
Sąd Apelacyjny, opierając się na ustaleniach faktycznych Sądu pierwszej instancji, ustalił, że Z.K., będący właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej (…), dokonał szeregu czynności prawnych, które w rzeczywistości były umową pożyczki zawartą z B. sp. z o.o. Czynności te obejmowały między innymi udzielenie spółce pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości. Kwota pożyczki wynosiła 100 000 złotych. W związku z problemami Z.K. z obsługą zadłużenia B. sp. z o.o., działając w jego imieniu, sprzedała tę nieruchomość sobie samej za cenę 200 000 zł, a następnie zbyła ją na rzecz H.R. i J.R. za kwotę 300 000 zł.
Z dalszych ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, że J.R. i H.R. nieruchomość tę nabyli do majątku wspólnego na kredyt w kwocie 489 740 zł, udzielony im przez Bank. Celem zabezpieczenia wierzytelności Banku kredytobiorcy ustanowili na jego rzecz tym samym aktem notarialnym hipotekę zwykłą w kwocie 489 740 zł oraz hipotekę kaucyjną do sumy najwyższej 244 870 zł. W staraniach o kredyt posługiwali się oni fałszywymi zaświadczeniami o zatrudnieniu oraz raportami miesięcznymi ZUS stwierdzającymi nieprawdę o uiszczeniu należnych składek. Małżonkowie R. nie mieli możliwości ani zamiaru spłaty długu, a zawarcie umowy kredytu miało na celu wyłudzenie pieniędzy.
Sąd Apelacyjny ustalił ponadto, że prawomocnym wyrokiem karnym z 27.11.2013 r. H.R. i J.R. zostali skazani za popełnienie występku z art. 286 § 1 w zw. z art. 294 § 1 oraz art. 297 § 1 w zw. z art. 11 § 2 k.k. W związku z zaprzestaniem przez nich spłaty kredytu zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne z obciążonej hipotecznie nieruchomości, w wyniku którego doszło do jej zlicytowania, udzielenia przybicia i przysądzenia własności. Prawomocnym wyrokiem z 18.12.2013 r. została ustalona nieważność umowy sprzedaży ww. nieruchomości przez Z.K., reprezentowanego przez pełnomocnika – B. sp. z o.o. na rzecz tejże spółki.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Apelacyjny stwierdził, że trafne były podniesione przez Bank zarzuty naruszenia art. 5 u.k.w.h. oraz art. 58 § 1 i 2 k.c. Wprawdzie bowiem umowa sprzedaży nieruchomości małżonkom R. była dotknięta sankcją nieważności, lecz ustanowienie hipotek na rzecz Banku nastąpiło w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż J. i H.R. zostali wpisani do księgi wieczystej nieruchomości w charakterze uprawnionych. Sąd drugiej instancji zauważył, że z rękojmi nie można skorzystać, jeśli czynność prawna, która obejmuje nabycie prawa rzeczowego, jest nieważna, lecz stwierdzenie to opatrzył zastrzeżeniem, że „chodzi tu o nieważność z innych przyczyn niż ta, że czynności dokonano z osobą nieuprawnioną”. W rozstrzyganym przypadku prawidłowości ustanowienia hipoteki nie wykluczał jej akcesoryjny charakter, ponieważ zawarta przez małżonków R. umowa kredytu, z której wynikała zabezpieczana hipoteką wierzytelność, nie (...)