Praktyczne aspekty cywilnoprawnej odpowiedzialności banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy wobec nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Monitor Prawa Bankowego 2023/01 Styczeń

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jako obligatoryjny środek ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego funkcjonuje w polskim systemie prawnym od ponad dekady[1], a wykorzystanie rachunku powierniczego do celów ochrony klientów deweloperów sięga 2004 r. Z pewnością instrument ten wszedł do świadomości społecznej jako narzędzie chroniące interesy klientów deweloperów. Niestety, znajomość zasad jego funkcjonowania pozostaje niska, a w społecznym przekonaniu bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy jest omnipotentnym kontrolerem dewelopera. Ma być wręcz gwarantem, że deweloper wybuduje wymarzony lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny w terminie i bez żadnych usterek.

Łukasz Piński

Wokół roli banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze narosło sporo mitów i niedopowiedzeń. Skutkują często mylnym wyobrażeniem nabywców i ich profesjonalnych pełnomocników co do funkcji banku w związku z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, jego obowiązków oraz zakresu odpowiedzialności wobec nabywcy. Wejście w życie 1.07.2022 r. nowej ustawy deweloperskiej[2], która zwiększa zakres ochrony nabywcy i liczbę obowiązków banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze, może być źródłem dodatkowego zamieszania, potęgowanego przez przepisy przejściowe i równoległe funkcjonowanie dwóch reżimów prawnych[3].

Niniejszy artykuł ma zarysować kluczowe aspekty odpowiedzialności banku wobec nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego na gruncie ustawy deweloperskiej z 2011 r. Ponadto zasygnalizowane zostaną kwestie, w których zasady odpowiedzialności mogą różnić się na podstawie ustawy deweloperskiej z 2021 r.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jako szczególny rodzaj rachunku powierniczego

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest jednym z nielicznych przykładów normatywnej regulacji powiernictwa w prawie polskim. Co istotne, dotyczy ona dosyć nietypowej postaci powiernictwa, gdyż – poza powiernikiem i powierzającym – występuje również podmiot trzeci, czyli bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zarówno ustawa deweloperska z 2011 r., jak i ustawa deweloperska z 2021 r.  odsyła do szczątkowej regulacji rachunku powierniczego w art. 59 p.b.[4]. Jak słusznie zauważa się w doktrynie, prawo bankowe zawiera dość ogólną i dalece niewystarczającą regulację rachunku powierniczego[5].

Ani w ustawie deweloperskiej z 2011 r., ani w ustawie deweloperskiej z 2021 r. ustawodawca nie rozszerzył istotnie regulacji dotyczącej rachunku powierniczego, choćby przez wskazanie wymaganych prawem elementów umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego (essentialia negotii). W rezultacie przepisy dotyczące tego rachunku znajdują się w kilku aktach prawnych (np. w ustawie o usługach płatniczych[6] w zakresie, w jakim mieszkaniowy rachunek powierniczy jest rachunkiem płatniczym). Obie ustawy określają tylko niektóre elementy umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Stanowią leges speciales w stosunku do regulacji kodeksu cywilnego oraz prawa bankowego.

Ustawowa konstrukcja art. 59 p.b., do której odsyłają obie ustawy deweloperskie, przewiduje, że do funkcjonowania umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego wymagany jest udział trzech podmiotów: 1) banku prowadzącego ten rachunek, 2) dewelopera (powiernika) oraz 3) nabywcy (powierzającego). Osoby te połączone są więzami wynikającymi z dwóch stosunków prawnych. Pierwszy stosunek wypływa z umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego zawartej pomiędzy bankiem a deweloperem jako posiadaczem rachunku i powiernikiem. Źródłem drugiego stosunku jest umowa deweloperska zawarta pomiędzy deweloperem (powiernikiem) a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

O ile zawarta w prawie bankowym regulacja nie wyklucza istnienia stosunku umownego łączącego bank z powierzającym (co w praktyce często ma miejsce), o tyle nabywca lokalu mieszkalnego będący powierzającym nie może być stroną umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Umowa ta, bez wątpienia, jest zawarta na jego rzecz, a on sam – mimo że nie jest posiadaczem rachunku ani stroną tej umowy – posiada szereg uprawnień i potencjalnych roszczeń wobec banku.

W przypadku rachunku powierniczego zazwyczaj przyjmuje się, że w pierwszej kolejności zawierana jest umowa łącząca powierzającego z powiernikiem, a następnie umowa rachunku powierniczego. W odniesieniu do mieszkaniowych rachunków powierniczych ustawodawca narzuca kolejność zawierania tych umów. Co do zasady[7] deweloper powinien w pierwszej kolejności zawrzeć z bankiem umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego. Następnie – po zapewnieniu nabywcy ustawowego środka ochrony – deweloper może w sposób prawidłowy zawrzeć umowę deweloperską. Umowa ta, zgodnie z wymogiem obu ustaw deweloperskich, musi obejmować informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym, w tym jego numer, odnośnie do przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Należy zauważyć, że zawarcie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego pomiędzy bankiem a deweloperem oraz późniejsze zawarcie umowy deweloperskiej pomiędzy deweloperem a nabywcą nie kreuje jeszcze stosunku powiernictwa. (...)