Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego i jego skutki

Monitor Prawa Bankowego 2023/12 Grudzień

Mieszkaniowy rachunek powierniczy[1] jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego. Posiada – zarówno w przeszłości[2], jak i obecnie[3] – odrębną od prawa bankowego i kodeksu cywilnego regulację ustawową. Szczególny charakter MRP przejawia się w szeregu odmienności. Jedną z nich są specyficzne reguły wypowiadania umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Łukasz Piński

Obecnie obowiązująca ustawa deweloperska z 2021 r. w zakresie zasad wypowiadania umowy MRP powiela rozwiązanie, które wprowadzono w ustawie deweloperskiej z 2011 r. Można zatem przyjąć, że uwagi piśmiennictwa i doktryny dotyczące poprzedniej regulacji pozostają w znacznej części aktualne. Ponadto przeszło dekada obowiązywania tych przepisów pozwala z pewnego dystansu ocenić ich praktyczną doniosłość.

Niniejszy artykuł ma na celu omówienie najważniejszych kwestii praktycznych związanych z prawem wypowiedzenia umowy MRP przez bank oraz wskazanie pewnych odmienności co do interpretacji „ważnego powodu” jako podstawy jej wypowiedzenia. 

Wstęp

Zarówno ustawa deweloperska z 2011 r., jak i ustawa deweloperska z 2021 r. prawo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przyznały wyłącznie bankowi prowadzącemu ten rachunek. Prawo takie może być wykonane tylko z ważnego powodu. Na wstępie warto przedstawić tło wprowadzenia do polskiego prawa instytucji mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz podstawowe zasady jego funkcjonowania.

W pierwszej dekadzie XXI w. odnotowano w Polsce intensywny wzrost budownictwa mieszkaniowego realizowanego niemal w całości przez prywatne przedsiębiorstwa (zwane powszechnie deweloperami). Zajmowały się one budową oraz sprzedażą lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych osobom fizycznym będącym konsumentami.

Umowy między deweloperami a nabywcami ówcześnie odwoływały się do konstrukcji przewidzianej w art. 9 u.w.l.[4]. Ten niezwykle lakoniczny przepis w nikłym stopniu zapewniał ochronę praw nabywcy. Powtarzające się i głośne medialnie upadłości deweloperów, łączące się często z utratą środków pieniężnych zapłaconych im za nabywane lokale (często na etapie „dziury w ziemi”), skłoniły ustawodawcę do wprowadzenia przepisów chroniących nabywców. Dodatkowy impuls wskazujący na pilną potrzebę uchwalenia odpowiedniej regulacji ustawowej dał też Trybunał Konstytucyjny[5].

Ustawa deweloperska z 2011 r. ochronę praw i pieniędzy nabywców realizowała dwutorowo. Z jednej strony definiowała umowę między deweloperem a nabywcą (umowa deweloperska), regulowała jej kluczowe elementy, określała zasady i tryb odstąpienia przez strony od tej umowy oraz zasady jej wcześniejszego rozwiązania. Z drugiej strony ustawa ta wprowadzała mechanizm ochrony środków pieniężnych poprzez obligatoryjne stosowanie konstrukcji bankowego rachunku powierniczego. Na rachunku tym gromadzi się środki wpłacane przez nabywcę tytułem ceny, zaś ich wypłata do rąk dewelopera następuje po stwierdzeniu przez bank, że zostały spełnione warunki określone w ustawie, umowie deweloperskiej oraz umowie MRP.

Umowa o prowadzenie MRP jest zawierana między bankiem a deweloperem jako powiernikiem. Powierzający (nabywca) (...)