Opłata za korzystanie z przewłaszczonej nieruchomości

Monitor Prawa Bankowego 2023/01 Styczeń

Wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2022 r. (II CSKP 87/22)

Postanowienie, które przyznaje wierzycielowi dodatkowe wynagrodzenie za oddanie przewłaszczonej nieruchomości do korzystania, jest sprzeczne z naturą umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie (art. 353¹ k.c.).

Wyrokiem z 25.08.2016 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo E.G. przeciwko R.C. o stwierdzenie nieważności umowy i obciążył powódkę kosztami procesu.

Sąd ustalił, że 30.05.2006 r. strony zawarły notarialną umowę pożyczki z przewłaszczeniem nieruchomości powódki na zabezpieczenie. Pozwany udzielił powódce pożyczki w kwocie 60 000 zł z terminem spłaty do 30.11.2006 r., z oprocentowaniem wynoszącym 1,5% w stosunku miesięcznym plus podatek VAT według stawki 22%. W § 1 pkt 7 umowy strony ustaliły, że z tytułu użytkowania na cele mieszkalne budynku określonego w § 2 umowy, stanowiącego przedmiot przewłaszczenia, powódka zobowiązuje się płacić pozwanemu kwotę 4900 zł brutto za każdy miesiąc korzystania. W § 4 umowy uzgodniono z kolei, że w celu zabezpieczenia terminowego zwrotu pożyczki z odsetkami oraz opłat z tytułu korzystania z budynku mieszkalnego powódka przenosi na pozwanego własność zabudowanej działki gruntu (…), a pozwany wyraża na to zgodę i zobowiązuje się przenieść powrotnie własność tej nieruchomości na powódkę w terminie do 7 dni roboczych od dnia zwrotu pożyczki wraz z odsetkami oraz uiszczenia opłat z tytułu korzystania z budynku mieszkalnego, o ile nastąpi to w terminie spłaty pożyczki ustalonym w § 1 umowy i uregulowane zostaną zobowiązania z tytułu odsetek oraz opłat za użytkowanie budynku mieszkalnego. Nieruchomość stanowiąca przedmiot zabezpieczenia w chwili zawarcia umowy pożyczki była obciążona hipoteką kaucyjną w kwocie 600 000 zł na rzecz C. S.A.

W dniu 30.05.2006 r. powódka złożyła pisemne oświadczenie, że przystępuje do zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie w warunkach pełnej świadomości i swobody oraz że ma rozeznanie co do skutków prawnych tej czynności prawnej, nikt jej nie zmusza do zawarcia i podpisania umowy, a wszystkie warunki w tej umowie zostały omówione i zawarte są przez nią dobrowolnie. Dalej powódka oświadczyła, że korzysta z pełni władz fizycznych i psychicznych, nie leczyła się psychiatrycznie oraz że została poinformowana przez pozwanego o warunkach udzielania pożyczek przez firmę L. i przyjmuje tryb zaspokojenia się pożyczkodawcy w przypadku niespłacenia pożyczki. Ponadto powódka oświadczyła, że została poinformowana przez pozwanego o konsekwencjach nieterminowej spłaty pożyczki, tj. utraty nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie.

Powódka nie spłaciła pożyczki w terminie; dokonała spłaty około 20 000 zł, zaprzestając dalszej spłaty.

Przeciwko pozwanemu toczyło się postępowanie karne w związku z zawarciem umowy pożyczki z naruszeniem art. 18a obowiązującej wówczas ustawy z 20.07.2001 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. nr 100, poz. 1081). Ostatecznie wyrokiem Sądu Rejonowego z 7.02.2012 r., po wcześniejszym skazaniu, a następnie uchyleniu wyroku do ponownego rozpoznania, pozwany został uniewinniony, ponieważ powołany przepis został zmieniony i ustawodawca odstąpił od penalizacji lichwy.

Teść powódki T.G. w 2006 r. zachorował na raka jelita grubego. Powódka przekazała uzyskane z pożyczki pieniądze na leczenie teścia. Po sprzedaży przez teściową powódki mieszkania w styczniu 2008 r. I.G. i T.G. zwrócili powódce wcześniej pożyczoną kwotę 60 000 zł.

Sąd Rejonowy przyjął, że zawarta w tym stanie faktycznym umowa pożyczki z przewłaszczeniem nieruchomości na zabezpieczenie nie naruszała bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa i nie była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Sąd wskazał, że powódka nie wykazała, jakie konkretnie zasady współżycia społecznego narusza umowa pożyczki. Umowa przewłaszczenia – w ocenie Sądu Rejonowego – nie naraziła powódki na stratę, skoro w momencie jej zawarcia nieruchomość stanowiąca przedmiot przewłaszczenia była obciążona hipoteką na kwotę 600 000 zł. Oprocentowanie pożyczki nie przekraczało maksymalnych dopuszczalnych prawnie odsetek w 2006 r. Sąd Rejonowy nie podzielił twierdzeń powódki, że kwota 4900 zł – opłata za użytkowanie przewłaszczonego budynku – stanowiła zakamuflowane odsetki. Według Sądu Rejonowego, skoro pozwany uzyskał własność nieruchomości, to powódka, korzystając z niej, powinna za to płacić.

Na skutek apelacji powódki Sąd Okręgowy wyrokiem z 9.02.2017 r. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego (...)