Określenie warunków wypłaty kredytu

Monitor Prawa Bankowego 2025/11 Listopad

Do elementów przedmiotowo istotnych umowy kredytu należą postanowienia określające zobowiązanie banku wydania określonej sumy pieniężnej oraz zobowiązanie kredytobiorcy do zwrotu wykorzystanej sumy kredytu i zapłacenia odsetek kapitałowych w określonych terminach i wysokości. Fakt nieokreślenia terminu wypłaty kredytu nie stanowi zatem elementu przedmiotowo istotnego, ale accidentalia negotii umowy kredytu. W przypadku nieokreślenia tego terminu i niemożliwości jego ustalenia na podstawie właściwości zobowiązania, do zobowiązania banku, jako bezterminowego, zastosowanie miałby art. 455 k.c.

Wyrokiem z 6.11.2019 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo B.P. przeciwko Bankowi o zapłatę 124 375,49 zł wraz z bliżej określonymi odsetkami ustawowymi i orzekł o kosztach procesu. Wyrokiem z 9.06.2021 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki od powyższego wyroku Sądu Okręgowego i orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd pierwszej instancji dokonał następujących ustaleń faktycznych, które Sąd odwoławczy przyjął za własne.

Powódka wraz z córką zawarły 1.08.2009 r. z J.P., prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą „E.”, umowę o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego […]. Cena lokalu wynosiła 162 000 zł, z tym że pierwsza rata, płatna w dniu podpisania umowy, wynosiła 12 000 zł, a pozostała kwota 150 000 zł płatna była do 30.08.2009 r. Termin zakończenia inwestycji wskazano na wrzesień 2009 r. Aneks do umowy zmodyfikował jej treść, stanowiąc, że cena zakupu lokalu wyniesie 150 000 zł, a uiszczona zaliczka w kwocie 12 000 zł zostanie zwrócona w dniu wpłaty całości ceny zakupu przez bank kredytujący. W aneksie strony uzgodniły, że budynek zostanie oddany do użytkowania do 30.09.2009 r., a ostateczna umowa przeniesienia własności miała zostać zawarta do 30.10.2009 r.

W dniu 6.07.2009 r. J.P., w związku z ubieganiem się przez powódkę i jej córkę o kredyt na sfinansowanie inwestycji, skierował do pozwanego oświadczenie, w którym wskazał zakres i wartość dotychczas zrealizowanych przez niego robót budowlanych, podając, że jeśli chodzi o lokal dla powódki i jej córki, to wykonano wszystkie prace budowlane poza posadzkami i montażem drzwi wejściowych, a poza tym do wykonania jest jeszcze elewacja i zagospodarowanie terenu. Wskazał, że wartość prac zrealizowanych w lokalu powódki i jej córki wyniosła 105 000 zł, a przewidywany termin zakończenia prac to 25.08.2009 r. Poinformował też, że nabywca lokalu przekazał mu środki własne w wysokości 12 000 zł, a termin zapłaty pełnej należności przez powódkę i jej córkę (150 000 zł) jest ustalony na 30.08.2009 r. Do banku został też dostarczony harmonogram prac z 1.08.2009 r., z którego wynikało, że na 5.08.2009 r. inwestor zastępczy planuje osadzanie parapetów, na 10.08.2009 r. prace wykończeniowe elewacji oraz zagospodarowanie terenu na zewnątrz, a na 24.08.2009 r. montaż stolarki drzwiowej i wylewanie posadzek.

Następnie 28.08.2009 r. powódka wraz z córką zawarły z pozwanym umowę kredytu budowlano-hipotecznego, którego celem było sfinansowanie budowy wymienionego wyżej lokalu. Na podstawie tej umowy udzielony został kredyt w wysokości 156 000 zł na okres 23 lat, a jako ostateczny termin spłaty kredytu wskazano 20.08.2032 r. Zgodnie z § 14 umowy wypłata kredytu miała następować w transzach na podstawie załącznika nr 2 do umowy. Załącznik nr 2 do umowy nie został jednak sporządzony. W umowie (§ 14.2) wskazano natomiast, że w wypadku uruchomienia kredytu w transzach bank miał obowiązek dokonywania kontroli postępu prac inwestycyjnych nie rzadziej niż raz na kwartał, a stwierdzone zaniechanie prac lub znaczne ich opóźnienie aktualizowało uprawnienie banku do wstrzymania dalszego kredytowania do czasu wyjaśnienia zaistniałej sytuacji. Zgodnie § 4 umowy wypłata pierwszej transzy dokonana miała być po podpisaniu umowy kredytu, uiszczeniu prowizji za udzielenie kredytu i udzieleniu prawnego zabezpieczenia kredytu przez powódkę oraz pisemnego oświadczenia powódki o poddaniu się egzekucji. Zgodnie z § 17.1 umowy do zakończenia realizacji inwestycji i spełnienia warunków z § 18 ust. 2 umowy (tj. dokonania konwersji kredytu na kredyt hipoteczny) strony ustalił karencję w spłacie rat kapitałowych.

W umowie postanowiono też, że wypłata pierwszej transzy nastąpi m.in. po ustanowieniu prawnego zabezpieczenia kredytu zgodnie z § 10 umowy, tj. hipoteki zwykłej, hipoteki kaucyjnej, ubezpieczenia kredytu na okres przejściowy do dnia wpisu hipoteki, wystawieniu weksla in blanco, przelewu wierzytelności przysługującej kredytobiorcom wobec inwestora zastępczego oraz przelewu ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych i ubezpieczenia na życie powódki. Kredytobiorczynie dokonały na rzecz banku cesji ich wierzytelności w stosunku do J.P. wynikających z umowy przedwstępnej.

Po zawarciu przez powódkę i jej córkę umowy kredytu pozwany przekazał wszystkie środki jednorazowo na wskazany przez kredytobiorczynie rachunek bankowy inwestora zastępczego J.P. Po przelaniu środków J.P. zwrócił powódce i jej córce 12 000 zł (...)