Ochrona dłużnika hipotecznego przed klauzulami abuzywnymi

Monitor Prawa Bankowego 2025/02 Luty

Jeśli dłużnik osobisty nie jest konsumentem i z jego punktu widzenia postanowienia umowy kredytu nie mogą być podważane, ponieważ powołaniu się na ich ewentualną abuzywność stoi na przeszkodzie profesjonalny charakter umowy, to zarzutów opartych na konsumenckim statusie kredytobiorcy nie może podnosić także właściciel nieruchomości ponoszący odpowiedzialność rzeczową, niebędący stroną tej umowy.

Tomasz Czech

I. Glosowany wyrok SN dotyczy istotnej kwestii ochrony właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką (dłużnika hipotecznego) przed niedozwolonymi postanowieniami umownymi (zob. art. 385¹ i n. k.c.). Został wydany w sprawie, w której hipoteką umowną zabezpieczono wierzytelność banku wynikającą z umowy kredytu indeksowanego do waluty obcej[1]. Rozważania SN, które zamieszczono w uzasadnieniu wyroku, nie ograniczają się jednak do tej sprawy, lecz mają wymiar ogólny dla oceny zagadnień związanych z zabezpieczeniami wierzytelności na pograniczu prawa konsumenckiego.

Ze względu na znaczenie społeczne oraz wagę prawną wyrok ten zasługuje na pogłębiony – częściowo krytyczny – komentarz.

II. Problem ochrony dłużnika hipotecznego przed klauzulami abuzywnymi występuje najczęściej w procesie sądowym, w którym wierzyciel hipoteczny dochodzi od niego zapłaty kwoty odpowiadającej zabezpieczonej wierzytelności. Dłużnik hipoteczny kwestionuje wtedy – w całości lub w części – swoją odpowiedzialność, powołując się na niedozwolony charakter postanowień umownych, z których wierzyciel wywodzi swoje roszczenie. W ten sposób podważa istnienie bądź wysokość dochodzonego roszczenia, co – ze względu na akcesoryjność zabezpieczenia – przekłada się na kwestionowanie istnienia lub zakresu hipoteki wierzyciela. W takiej sytuacji zarzut abuzywności stanowi procesowy środek obrony dłużnika hipotecznego.

Nie jest to jedyny wariant proceduralny. Kwestia abuzywności klauzul umownych może pojawić się m.in. w procesie o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (zob. art. 10 ust. 1 u.k.w.h.[2]). W procesie tym można kwestionować istnienie oraz treść hipoteki, którą wpisano do księgi wieczystej[3]. Zagadnienie abuzywności jest również aktualne w innego rodzaju sporach sądowych z udziałem dłużnika hipotecznego, np. w postępowaniu o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.) albo postępowaniu o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego (art. 840 k.p.c.).

III. Analiza omawianej problematyki musi uwzględniać wielość potencjalnych konfiguracji stosunków prawnych między wierzycielem a dłużnikiem (osobistym lub hipotecznym). Wyróżnić trzeba przede wszystkim dwa podstawowe warianty: 1) dłużnik hipoteczny jest jednocześnie dłużnikiem osobistym z tytułu zabezpieczonej wierzytelności, 2) dłużnik hipoteczny jest innym podmiotem niż dłużnik osobisty (np. kredytobiorca). W drugim wariancie właściciel nieruchomości odpowiada z tytułu hipoteki, dlatego że ustanowił ją w celu zabezpieczenia wierzytelności przysługującej wierzycielowi wobec innej osoby albo nabył obciążoną nieruchomość, stając się dłużnikiem rzeczowym (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.).

IV. Sytuacja przedstawia się stosunkowo prosto, gdy dłu� (...)